近期有陸續(xù)聽到一些買房和移民融合在一起的EB5項(xiàng)目。這種融資方式以前就曾有過，不是什么新聞。每個(gè)項(xiàng)目的融資方式和具體條款各有不同，以移民為目標(biāo)的投資人一定要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，多方考量這種方式的可行性。

曾經(jīng)看到過有些項(xiàng)目是在招募EB5資金的同時(shí)，也向投資人出售房屋。如果項(xiàng)目的投資和房屋的投資是完全獨(dú)立的，各不摻和，完全自愿，你或許可以考慮將兩個(gè)雞蛋放在同一個(gè)籃子里。這個(gè)時(shí)候有兩個(gè)因素投資者需要認(rèn)真考慮：

首先，以移民為目標(biāo)的投資和以收益為目標(biāo)的投資有著不同的特點(diǎn)和參照點(diǎn)。移民項(xiàng)目要的是三個(gè)字：首先個(gè)是穩(wěn)，第二個(gè)是更穩(wěn)，第三個(gè)是較穩(wěn)。那些相對(duì)比較穩(wěn)當(dāng)，老掉牙的商業(yè)模式，受經(jīng)濟(jì)周期影響不是較大，有基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)支撐的項(xiàng)目有可能沒有極高的預(yù)期收益。但這正是EB5項(xiàng)目所需要的。而以純收益為目標(biāo)的投資則有著不完全相同的考量標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于這類項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)不是件壞事。所以，從這方面考慮，有可能同一個(gè)項(xiàng)目并不適合既移民又投資。但如果你有著其它的考慮因素，比如非常喜歡某處房產(chǎn)，并且計(jì)劃自己長期居住等，則另當(dāng)別論。

第二，不管是何種投資，一個(gè)較基本的原則是風(fēng)險(xiǎn)分散。你如果將移民資金和投資資金放在同一個(gè)項(xiàng)目里，而日后萬一萬一項(xiàng)目有問題，你豈不是雞飛蛋打？對(duì)于開發(fā)商來說，這種模式是一箭雙雕，既募集了資金蓋房，又有了客戶買房。但對(duì)于投資人來說，這算不算一個(gè)較好的deal呢？

上面說的這些是假設(shè)移民和買房完全分開。如果你有興趣購房，則需要另外簽署購房合同，另外支付購房款項(xiàng)。但我們也看到一些將這兩件事融合在一起的。這時(shí)候投資人就更需要將眼睛擦得雪亮了。

比如有些項(xiàng)目要求投資人在投入移民的50萬美元時(shí)就要簽訂購房合同，只不過這個(gè)要求在EB5文件中沒有披露。投資人拿到829批準(zhǔn)之后（正式將臨時(shí)綠卡轉(zhuǎn)換為永久綠卡），這50萬美元并不返還，而是被當(dāng)作購房款的一部分。這里面的種種潛在問題需要投資人仔細(xì)掂量。

有兩大主要風(fēng)險(xiǎn)需要考慮：首先，凡是屬于投資移民合同的一部分，但又不在發(fā)行和認(rèn)購文件中提及的條款，投資人就要問一問：為什么不披露？從法律上來講，凡是和證券發(fā)行有關(guān)的條款和潛在風(fēng)險(xiǎn)，都需要在PPM（私募備忘錄）中有描述。所以，如果項(xiàng)目方不愿意將這些東西寫在正式發(fā)行文件里，是不是有可能不符合移民局關(guān)于投資移民的要求呢？這些桌下的條款能夠給你什么樣的保護(hù)？萬一有任何爭議，你的利益能夠得到保障嗎？

再者，移民局對(duì)EB5投資一個(gè)較基本的要求是投資必須有風(fēng)險(xiǎn)（atrisk)。這個(gè)有風(fēng)險(xiǎn)就意味著你的投資有可能全部收回，有可能收回一部分，也可能血本無歸。在投資人注入資金時(shí)，任何形式的對(duì)資金返還的擔(dān)保都是不符合要求的。如果項(xiàng)目方告訴你，你50萬美元的EB5投資可以被用作房屋款的一部分，那實(shí)際上就是某種意義上的擔(dān)保。項(xiàng)目方怎么可能知道你的50萬美元的投資在將來還是一文不變的50萬美元呢？

更是有項(xiàng)目說，除去50萬美元的投資，剩余的房屋款可以直接以低息貸給投資人。這里面要探究的問題可就更多了：誰是貸款人？為什么以低于借款成本和市場利率的價(jià)格借錢給你？借貸合同有著什么樣的法律效力？房屋的產(chǎn)權(quán)如何處置？如果房子在市場很搶手，借款方真的會(huì)有動(dòng)力這樣做嗎？

還聽到有投資人這么說：投資這種項(xiàng)目，如果真的錢拿不回來，好歹還有一個(gè)房子是你的。我們的首先個(gè)反映是：你怎么知道房子是你的？！首先，這個(gè)項(xiàng)目有銀行參與貸款嗎？如果有，可以基本肯定，如果項(xiàng)目出事或不能按計(jì)劃退出，你還可以有一套房子的希望不大。所有的建筑貸款銀行都有著首先順位抵押權(quán)。項(xiàng)目方只要沒有還清銀行貸款，銀行就擁有項(xiàng)目的抵押權(quán)。一般來說，這個(gè)抵押權(quán)會(huì)涵蓋整個(gè)項(xiàng)目的大部分或者全部價(jià)值。如果項(xiàng)目完全沒有銀行參與，那你的問題就成了：為什么沒有金融機(jī)構(gòu)為這個(gè)項(xiàng)目貸款？如果項(xiàng)目不成功，有什么樣的法律文件可以保障投資人擁有某個(gè)房屋的抵押權(quán)？通常房產(chǎn)建設(shè)的抵押是針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的，而不是某個(gè)房屋。

關(guān)于這種購房和移民結(jié)合模式的各種條款是五花八門，林林總總，這里不一一贅述。投資人要牢記兩個(gè)原則：ifitsoundstoogoodtobetrue,itistoogoodtobetrue。如果聽起來好得不可置信，那很可能真的是不可置信。還有，不管項(xiàng)目方或者中介營銷人員說得如何天花亂墜，你一定不要忘了問一個(gè)問題：請(qǐng)給我看一下書面文件。任何口頭上的講述和許諾都要以法律文本為據(jù)。所有的發(fā)行和認(rèn)購文件都會(huì)有中文版本。我們審閱過一百多個(gè)項(xiàng)目，不清楚的中文翻譯到處可見，但我們還沒見過故意誤導(dǎo)的書面翻譯。但口頭的描述可就難說了。

如果你有意將移民的投資項(xiàng)目和個(gè)人的房產(chǎn)投資揉合在一起，一定要多問一些問題，做足功課，保證你的個(gè)人投資不會(huì)為你的移民投資增加完全不必要的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)EB5投資人來說，畢竟移民成功才是首要目的。

注：本文僅作為疑問解答參考，不涉及具體投資建議。由于移民政策的時(shí)效性和變動(dòng)性較大，如需了解全新移民政策請(qǐng)咨詢?cè)诰€客服或微信電話聯(lián)系我們的專業(yè)顧問。